Traducido por Jacqueline Serrato, South Side Weekly
This report was produced by Injustice Watch, a nonprofit newsroom in Chicago that investigates issues of equity and justice in the Cook County court system.
When three Pilsen tenants began writing letters to their landlord requesting repairs in May 2023, water was dripping from the ceiling of a third-floor hallway, even on sunny days.
“Justo afuera de mi apartamento, hay una fuga de agua del cuarto piso y daños en las tablas del suelo debido a la sobresaturación”, escribió Cristina Miranda, una de las inquilinas, quien apenas unos meses antes se había mudado al edificio de cuatro pisos en el sur del popular barrio mexicano.
“Esta fuga de agua es aleatoria e independiente de la lluvia”, escribió Miranda.
Le pidió al propietario que la solucionara de inmediato, junto con otros problemas urgentes que ella y sus vecinos habían reportado anteriormente: una plaga de ratones, ventanas viejas con escapes de aire y goteras en el interior de algunos apartamentos.
En sus cartas, los inquilinos citaron la ordenanza municipal de la década de 1980 sobre contratos residenciales, que ofrece a los inquilinos ciertas protecciones y enumera sus derechos, incluida la retención de la renta.
Los inquilinos organizados dieron a su arrendador —(Pilsen Rentals LLC)— catorce días para realizar las reparaciones. Le recordaron que la ley prohibía las represalias y calcularon por cuánto reducía cada problema el valor de su unidad, consultando con un abogado durante el proceso.
Transcurridos los catorce días en junio de 2023, cada uno retuvo hasta el 20% de su renta.
Los inquilinos contaron con la ayuda de un bufete de abogados sin fines de lucro y una organización de inquilinos, y se aseguraron de seguir todos los pasos requeridos por la ley. Eran muy conscientes de las graves consecuencias de cometer un error, incluyendo el posible desalojo.
También reportaron los problemas a los inspectores municipales, quienes encontraron dieciocho infracciones del código, desde problemas exteriores que “podrían permitir la entrada de lluvia o humedad en las paredes” hasta luces rotas, paredes y techos dañados por el agua, un sistema de porche oxidado y la plaga de ratones. Los problemas fueron lo suficientemente graves como para que la Municipalidad impusiera multas de al menos $5,000, según los registros.
El propietario del edificio de seis unidades comenzó a hacer algunas reparaciones, pero los inquilinos continuaron reteniendo entre el 5% y el 25% de su renta mensual durante siete meses hasta que quedaron satisfechos de que la mayoría de los problemas se habían solucionado.
En enero de 2024, los tres inquilinos reanudaron el pago de su renta regular de entre $1,325 y $1,600.
For Miranda and the two other tenants—Tulsi McDaniels, who lived in a larger apartment next door, and Alex Wirt, who lived upstairs—it seemed like a victory. No more mice. No more leaks. No more water damage. But what seemed like a story of tenants successfully using the city ordinance to secure their right to decent housing soon turned into a year-long legal battle that would ultimately force them out of the homes they had fought so hard to keep.
A las pocas semanas de las reparaciones finales, se enteraron de que el propietario les quería cobrar la renta que retuvieron, más cargos por la demora de hasta $65 al mes.
En marzo de 2024, los tres inquilinos recibieron notificaciones informándoles de que su renta mensual aumentaría entre un 26% y un 55%.
El abogado de los inquilinos, Sam Barth, del Law Center for Better Housing, interpuso una demanda en su nombre. Barth exigió que se eliminaran las rentas atrasadas y los cargos adicionales, argumentando que los inquilinos habían actuado conforme a la ley y razonablemente ante la reticencia del propietario a hacer las reparaciones.
Pero los propietarios no cedieron. Miranda, McDaniels y Wirt presentaron una demanda, argumentando que los aumentos de renta eran “extremos” y “en represalia”, ya que los otros tres inquilinos del edificio recibieron aumentos mucho más moderados o ninguno. Mientras los inquilinos luchaban contra Pilsen Rentals en la corte por los aumentos de renta, el propietario solicitó el desalojo de los tres.
Finalmente, tras dos años de disputas judiciales y extrajudiciales, y meses de vivir con goteras y roedores, los tres inquilinos llegaron a un acuerdo extrajudicial confidencial en abril, obligándolos a mudarse y a guardar silencio sobre su larga experiencia.
Su prolongada batalla legal ilustra claramente la poca confianza que tienen los inquilinos en las leyes que prometían protegerlos en Chicago, una de las conclusiones clave de la serie de cinco partes de Injustice Watch, “La Trampa del Inquilino”, publicada en agosto de 2024.
La investigación reveló la poca aplicación de la ley de arrendadores e inquilinos por parte de los jueces y la frecuencia con la que los inquilinos que retienen la renta por falta de reparaciones ven rescindidos sus contratos de arrendamiento, reciben aumentos o incluso son llevados a cortes de desalojo. Como parte de la investigación, Injustice Watch elaboró perfiles de los inquilinos que retuvieron la renta, incluyendo los tres de Pilsen.
Ninguno de los tres inquilinos accedió a ser entrevistado para este reportaje por temor a cometer infracciones en un acuerdo de confidencialidad. Sus antiguos arrendadores y sus abogados no respondieron a las solicitudes de entrevista. Sin embargo, a partir de las audiencias y los registros judiciales, Injustice Watch pudo determinar algunos de los puntos clave del acuerdo: los procedimientos de desalojo contra Miranda, McDaniels y Wirt fueron eliminados de sus registros, se condonaron los cargos extra y la renta retenida, y a cada uno de los tres se les condonaron varios meses de renta.
Pilsen Rentals se retiró del litigio sin admitir culpa alguna y quedó libre para rentar los tres apartamentos a nuevos inquilinos.
“Aún no hemos visto a ningún inquilino ganar una demanda por represalias ni reconocer públicamente dichas represalias”, declaró Maya Odendahl, miembro fundadora de la Alianza de Inquilinos de Chicago, una organización que capacita y apoya a los sindicatos de inquilinos.
La alianza surgió de las cenizas de un sindicato de inquilinos de Logan Square, cuyos miembros retuvieron la renta, demandaron por represalias y finalmente llegaron a un acuerdo después de que todos los inquilinos se mudaran del edificio. En ambos casos, según Odendahl, los inquilinos expresaron su decepción por el resultado final de su litigio.
En teoría, explicó Odendahl, la Ordenanza de Propietarios e Inquilinos Residenciales (RLTO) de la ciudad protege a los inquilinos. Pero, como expuso Injustice Watch en “La Trampa del Inquilino”, la realidad no es suficiente, y los derechos de los propietarios se consideran por sobre los derechos de los inquilinos.
Este tipo de casos de represalias son difíciles de cuantificar con datos de las cortes, pero los abogados defensores de los derechos de los inquilinos afirmaron que este tipo de demandas son poco frecuentes. Algunos afirmaron no haber litigado nunca un caso de este tipo. Otro, con tres décadas de experiencia, solo recuerda haber litigado tres demandas de este tipo. Barth, el abogado que representa a los inquilinos de Pilsen, afirmó haber litigado dos en los últimos dos años.
Pocos inquilinos demandan, debido al costo de contratar a un abogado y al limitado número de abogados dispuestos a llevar estos casos sin costo, señalaron los abogados. Además, los inquilinos suelen buscar ayuda legal cuando ya es demasiado tarde y se enfrentan al desalojo.
Si los tres inquilinos de Pilsen hubieran seguido luchando y perdido el caso, hubieran tenido que pagar miles de dólares. En el proceso de desalojo, el arrendador solicitó a los jueces que ordenaran a los inquilinos pagar la renta retenida más las tasas, los daños y perjuicios, que se acumulan al doble de su renta mensual y los costos judiciales. Un cálculo aproximado de esos costos asciende a más de $20,000 cada uno, según Injustice Watch.
“A veces, simplemente poder irse sin deudas ni antecedentes de desalojo es el mejor resultado”, dijo Barth en una entrevista. “Y es el mejor resultado para ambas partes, porque el propietario quiere quitarse a tal inquilino de encima”.
Como descubrieron Barth y los inquilinos, los que demandan entran en un sistema legal vertiginoso donde los argumentos aparentemente sensatos no son suficientes para ganar un caso o incluso pequeñas batallas en el camino. Ultimadamente, las demandas de los inquilinos eran simples: querían que su propietario le diera mantenimiento a la propiedad. Pero si este caso sirve de guía, a pesar de las protecciones legales, los inquilinos que hacen valer sus derechos se arriesgan a perder su hogar.
Los inquilinos de Pilsen también se sintieron intimidados por las decisiones de los jueces que dejaron a Barth confundido, a veces frustrado. Por ejemplo, su solicitud de detener los tres casos de desalojo “en represalia” hasta que se resolviera la demanda de los inquilinos fue negada por el juez Allen P. Walker.
Posteriormente, Barth solicitó a la jueza Kathy M. Flanagan que consolidara los cuatro casos bajo un solo juez que pudiera comprender el contexto completo. Además, los casos de desalojo avanzaban con mayor rapidez que la demanda de los inquilinos.
Flanagan negó la solicitud a finales de 2024, pero en una audiencia judicial posterior pareció cuestionar su propia decisión.
“¿Qué se me argumentó el 18 de diciembre de 2024?”, preguntó Flanagan desde el estrado, añadiendo que normalmente concede las solicitudes de consolidación. “¿Cuál fue mi razón?”. Finalmente, volvió a negar la solicitud.
Estas no son las únicas demandas que los inquilinos presentan contra sus propietarios.
Algunos también han presentado demandas colectivas por condiciones inseguras. Otros han intentado ser parte en demandas municipales contra sus propietarios por no mantener los edificios conforme a las normas. En esos casos, los inquilinos también enfrentan batallas cuesta arriba.
Los demandantes en demandas colectivas deben convencer a los jueces de que la intrincada red de compañías de responsabilidad limitada (LLCs) que, en teoría, son propietarias de sus edificios, están conectadas. Mientras tanto, es probable que los inquilinos que deseen unirse a las demandas municipales acaben ante el juez Leonard Murray, supervisor de la sección de la corte de vivienda, quien no cree que los inquilinos tengan derecho a ser partes formalmente en esos casos.
Los inquilinos, una vez que se expresan abiertamente, son silenciados.
Los inquilinos de Pilsen demandaron a Pilsen Rentals LLC, la compañía de responsabilidad limitada que, en teoría, es propietaria del edificio en la esquina de Damen Avenue y Cermak Road. Es la sección del barrio más cercana al corredor industrial que a las galerías de arte y murales que lo hicieron popular, aunque, a medida que Pilsen se ha gentrificado, esta zona también se ha vuelto atractiva tanto para inquilinos como para inversionistas.
Pilsen Rentals es una de las docenas de empresas cogestionadas por Paul Tsakiris, fundador de First Western Properties, una firma inmobiliaria con una amplia cartera residencial en Pilsen y La Villita. La demanda también nombró a First Western, pero debido a las sólidas protecciones legales que protegen a las personas detrás de las corporaciones, Tsakiris no fue nombrado en el litigio.
En los registros judiciales, los propietarios defendieron los aumentos de la renta y acusaron a los inquilinos de actuar con mala fe al retener la renta por cuestiones que no les afectaban directamente. Por ejemplo, los propietarios, a través de sus abogados, escribieron que la fuga solo afectó a los inquilinos del tercer piso y que la plaga de ratones se limitó a una unidad, donde, según afirmaron, la inquilina era la culpable debido a su falta de limpieza.
“La corte podría tomar nota judicial del hecho de que los ratones generalmente proliferan en áreas interiores donde hay comida disponible, especialmente en áreas que no se mantienen limpias”, escribieron los propietarios.
Aunque los inquilinos han sido silenciados por el acuerdo de confidencialidad, su lucha ha sido ampliamente publicitada.
El día que Miranda, McDaniels y Wirt presentaron su demanda, dieron una conferencia de prensa frente a las oficinas de First Western Properties en el West Loop. Con las cámaras de televisión grabando, los inquilinos y sus aliados hablaron sobre los derechos de los inquilinos y criticaron a su propietario por tomar represalias en su contra.
“¿Por qué tenemos que rogarles que cumplan con su responsabilidad como propietarios?”, preguntó Miranda. “Mis vecinos y yo iniciamos esta lucha para poder tener hogares con dignidad y seguridad”.
“Hemos cumplido con todo al pie de la letra, según la RLTO, y aún nos enfrentamos a aumentos de renta como represalia”, dijo McDaniels. “¡Qué vergüenza!”.
“Durante mis primeros cinco años viviendo en el apartamento, no había sindicato de inquilinos”, dijo Wirt. “Tuve que lidiar con tuberías congeladas casi todos los inviernos. El apartamento no podía mantener la calefacción sin un calentador eléctrico”.
Si bien el propietario abordó algunos problemas, dijo, la situación mejoró significativamente después de que él y sus vecinos comenzaran a organizarse. “Ha habido un cambio drástico en sus reparaciones y tiempo de respuesta”, dijo Wirt. “Eso se debe a que los presionamos con la retención de la renta a través de la RLTO”.
Su concejal, Byron Sigcho-Lopez, presidente del Comité de Vivienda y Bienes Raíces del Concejo Municipal, tomó la palabra al final de la manifestación y habló sobre su apoyo a los tres inquilinos y la necesidad de más protecciones para los inquilinos para poner fin a las “prácticas poco éticas de empresas como First Western”.
Inmediatamente después de la conferencia de prensa, Miranda recibió un aviso de que su contrato de arrendamiento no sería renovado y se esperaba que se mudara para julio del año pasado. A continuación, McDaniels y Wirt recibieron cartas informándoles de que sus contratos de arrendamiento finalizarían dos meses después.
Los tres inquilinos no empezaron con la intención de pelear con su arrendador. Miranda era técnica de laboratorio y se había mudado a Chicago por trabajo. McDaniels era mesera, aunque gracias a su experiencia, se convirtió en organizadora de inquilinos de la Organización Metropolitana de Inquilinos, el grupo de defensa que los asesoró desde el principio e impulsó la ley de propietarios e inquilinos en la década de 1980. Wirt era un asegurador que amaba el barrio y su apartamento, pero estaba molesto por lo que, según él, eran las pésimas condiciones de su casa.
En una entrevista el año pasado, Miranda, McDaniels y Wirt dijeron que se sentían parte de un creciente movimiento de inquilinos. Se dieron cuenta de que eventualmente tendrían que mudarse, y les parecía injusto que quejarse por las condiciones llevara a la gente a perder su hogar. Su experiencia, dijeron en aquel momento, les había ayudado a comprender dónde fallaban las protecciones para inquilinos. Y los había inspirado a ayudar a otros que estaban pasando por experiencias similares.
Al preguntarles qué los seguía motivando, incluso al enfrentarse a desalojos, Wirt dijo en ese entonces, “No creemos que los propietarios deben salirse con la suya”.
Mitra Nourbakhsh, Kelly Garcia y Maya Dukmasova contribuyeron a este reportaje.